住宅ローン控除の条件をわかりやすく解説!中古物件の追加条件とは?

住宅ローン控除の条件をわかりやすく解説!中古物件の追加条件とは?

住宅ローン控除についてご存知でしょうか。一定条件を満たせば年末調整の申告、確定申告で次年度の所得税が安くなる仕組みです。一般的に住宅ローン控除と呼ばれています。新築物件と中古物件では税率や条件に差があるのでしょうか?今回は住宅ローン控除について説明します。

記事の目次

  1. 1.住宅ローン控除とは?
  2. 2.実質的に金利負担が軽減される仕組み
  3. 3.住宅ローン控除の具体例
  4. 4.新築・中古住宅における住宅ローン控除の条件
  5. 5.中古住宅における住宅ローン控除の追加条件
  6. 6.住宅ローン控除が受けられないケース
  7. 7.住宅ローン控除の手続き方法
  8. 8.住宅ローン控除はいつからはじまったのか
  9. 9.住宅ローン控除の条件を満たして金利負担を低くしよう

住宅ローン控除とは?

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家を買うということはそう何度も経験する人はいないと思います。人生で一番大きな買い物と言われ、ほとんどの人が全額現金では購入せず、金融機関から融資してもらう事で家を購入するのが現実です。新生活が始まると同時に、返済と固定資産税の支払いが始まります。マンションを購入すると管理費などの維持費もかかり、家計は決して楽ではありません。

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新築も中古も価格は数千万円します。4,500万円の新築物件を固定金利1.5%、35年で返済する場合月々137,782円で返済総額が約5,800万円になります。家計に大きくのしかかり、生活がきつくなる場合も考えられます。

そこで新築マンションや新築戸建て、条件にあう築年数の中古物件などを購入した場合、10年以上の返済期間がある場合は住宅ローン控除を受けることができます。

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住宅ローンを受けるには条件があります。新築・中古のマンション、戸建ての共通条件で居住の用に供する専有面積が条件以上必要です。中古物件は条件外の古い築年数のマンション、戸建てには一定の耐震基準をクリアしている事が住宅ローン控除の対象になります。

新築の戸建てがいいのか、マンションがいいのか、控除対象の築年数の戸建て、マンションまたは一定の耐震基準クリアの中古物件がいいのかは人それぞれですが、住宅ローン減税を利用しないと、とてももったいない買い物になりますので、よく見極めることが大事です。

実質的に金利負担が軽減される仕組み

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住宅ローンの金利が低金利になってからかなり経ちますが、「住宅ローン控除」であり減税の一部ですので、金銭で戻ってくることも、返済が変わることもありません。低金利といえど、何千万も借金をして購入した住宅ですので、返済総額はかなり大きな金額になります。

こうした金利負担を軽減させ、できるだけ住宅を購入する意欲を国民にもってもらおうと国の政策で登場したのが正式名「住宅借入金等特別控除」です。毎年、政府が見直ししていますが、現段階では令和3年12月31日までに入居した物件については現在の控除方法で確定しています。

住宅ローン控除の具体例

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では、住宅ローン控除が適用されるとどんな感じになるのでしょうか。まずは計算方法と控除方法を確認しましょう。新築物件、中古物件ともに計算方法は一緒です。算出方法は決められていますので、ここで具体的な数字を例にモデルケースで見ていきたいと思います。住宅ローン控除はいわゆる減税ですので、税金の支払いがいくら安くなるのかを確認します。

住宅ローン控除額の基準額

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まず、基本的な住宅ローン控除を見て見ましょう。控除とは住宅ローンの場合、住民税の支払いを安くすることです。実際のその家庭の所得金額から算出される所得税・住民税から納税額を安くすることを控除と言います。

住宅ローンの対象借入残高が決められています。最大借入残高4,000万円、控除率1%、最大控除額は40万円です。住宅ローン残高が5,000万円あっても4,000万円部分が控除対象額になりますので40万円となります。

住宅ローン残高が2,500万円の場合は25万円が年間最大控除額です。しかし、これはあくまでめやすです。実際は住民税の納税額が基準になります。

実際の住宅ローン控除額

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実際は所得税と住民税に影響してきます。本来の納税額から住宅ローン控除納税額を安くしてくれる仕組みです。では、所得税から住宅ローン控除額を計算します。

年収500万円、家族構成は妻(配偶者控除あり)、子ども(16歳)の構成で見てみましょう。こちらの家庭の世帯主兼新居の所有者で、住宅ローンは次の条件で借入れました。金融機関より借入れ、残高2,500万円、金利(固定金利)1.5%、返済期間35年とし、令和元年6月入居です。このモデルケースで年間204万円が住宅ローン減税控除額になります。
 

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最大控除額はローン残高2,500万円×1%=250万円ですが、「どちらか少ない方」になりますので年間で204万円の所得税が控除されます。(所得税の納付額より控除額が大きい場合は住民税からも控除されますが所得税課税金額相当の7%か136,500円のどちらか小さいほうの金額が控除上限になります)
 

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新築・中古住宅における住宅ローン控除の条件

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一言で住宅ローン控除と言っても、購入する自宅用の物件はいろいろあります。新築の条件、中古の条件が整わないと控除の対象から外れてしまいます。では、どのような点に注意し、頭の中に入れておかなければいけない事があるのでしょうか。ここでは住宅ローン控除の条件を満たす項目について紹介していきます。

条件①住宅ローン控除を受ける本人が住む事

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購入した本人が金融機関から住宅ローンを組んでおり、住宅の取得等の日から6か月以内に居住することが条件です。中には購入準備中に転勤でやむなく単身赴任を余儀なくされて、購入した住宅に住めないケースもあります。

その場合は税務署に問い合わせして申告するのが良いでしょう。特別にやむを得ない事情がない限り、自宅として住むことが条件です。6か月以内に入居できない場合については国税庁のホームページに事例と対応方法が記載されています。

条件②居住期間による条件

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さらに、住宅ローン減税を受ける各年の12月31日まで引き続き居住していなければいけません。最高10年まで減税を受けることができます。例えば、新居購入時は入居から6か月以上住んでいてかつ12月31日まで継続して住んでいる事が条件ですが、入居時期と12月31日までの間隔が6か月未満の場合は、翌年ではなく翌々年に確定申告することになります。

条件③住宅ローンの借入期間が10年以上

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住宅ローン控除の期間は現在10年間で終了します。通常若いサラリーマン世帯は35年ローンを組むことが多いです。10年と言えば220回の返済を終えたところで減税が終了します。当初は新築マンションで購入した世帯が買い換えを検討し減税終了に合わせてマンションを売却し、改めてライフスタイルにあった住宅を購入する人もいます。

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そして手放した物件は新築であれば建築年数の浅い中古物件として販売されます。10年を期に住宅買い替えの見直しをする人も結構います。買い替えはエネルギーも費用もかかりますがその時点で住宅ローン控除の政策が続いていればまた住宅ローン控除の恩恵を受けることができます。この時に買い替え特例等を受けると対象外になる場合があります。

条件④住宅ローンの借入利率が0.2%以上

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勤務先から借り入れする場合、無利子または0.2%に満たない金利での借入金は住宅ローン控除の対象外となります。基準金利0.2%以上が住宅ローン控除をうける条件となります。また、親族や知人からの借入金も住宅ローン控除の対象外ですので計画をたててローンを組むことも大事です。

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親族からの借り入れ時の注意点は、無金利や返済は「ある時払い」だと贈与とみなされることがあるので、きちんと金銭消費貸借契約書を作成しておきます。金利も設定し(一般的には1%程度が多い)実印押印、印紙も貼ります。返済期間、返済方法も明記しておきます。

​​​​​お金の流れもきちんと金融機関の通帳に残すようにしておかないと、税務署から「お尋ね書」が来た時に贈与の課税対象にされてしまいますのでご注意ください。

マンションの床面積に要留意

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住宅ローン控除の条件に、「床面積」があります。自分の家として住むのであれば50㎡以上あることが条件です。自宅兼事業用の物件を購入する場合、「専ら自己の居住部分の床面積が二分の一以上」であることが控除を受ける条件となります。

マンションの場合、自宅部分に当たる面積が50㎡以上でないと条件にあてはまりません。共有スペースはカウントしません。マンションの場合、50㎡ぎりぎりの物件の場合に壁芯を含めるか含めないか、出窓部分などが含まれるのかで50㎡に満たない事例も出ており不動産屋とのちにトラブルになる事もありますので、よく確認しておく必要があります。

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ワンルームマンションでも50㎡以上で居住用であれば住宅ローン控除の対象になります。49.9㎡以下は狭小(きょうしょう)物件とみなされ、住宅ローン控除の対象外となります。ワンルームマンションで49.9㎡以下の物件は狭小物件、マンションによって投資用物件とみなされることがあり、住宅ローンが利用できないケースもあります。

中古住宅における住宅ローン控除の追加条件

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誰かが住んだ物件を再度居住用に販売される家を「中古物件」といいます。中古物件は、新築と違い住宅ローン控除の条件に追加条件があります。中古物件は、築年数による劣化や耐久性の基準が異なっているものがあります。いったいどのような条件が追加されるのでしょうか。ここでは中古物件の追加条件について紹介していきます。

条件①築年数と耐震基準を満たしている

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まずは、新築物件の条件をすべて満たしている事です。さらに、中古物件は築年数等の条件が付きます。追加要件は建築構造により最大建築年数は25年以内の中古物件であることや、平成6年以前に建築されたの中古物件は築年数に関係なく一定の耐震基準に適合することなど以下のいずれかに該当することが条件です。

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耐火建築物の場合は建築年数25年以内の物件が条件になります。耐火建造物とは、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造いいます。主な部分の構成材料は、石造やレンガ造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造を除く)となります。耐火建築物以外の場合は建築年数20年以内の物件で、おもに「木造建築」が対象です。

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平成6年以前建築の中古物件は一定の耐震基準に適合することが条件になってきます。さらに昭和59年以前に建築された物件は、現在の建築条件と大きく異なる部分があるため、築年数のたった中古物件は住宅ローン控除の条件に該当するか不動産屋に確認する必要があります。

条件②身内名義になっていない

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住宅ローン控除を受ける条件として「居住に用するに供する」と条件が付いています。親が子のために住宅ローンを組んでも、子どもが親のための住宅ローンを組んでも住宅ローン控除の対象にはなりません。ローンを組む人が居住しないと住宅ローン控除は受けることができない仕組みです。

住宅ローン控除が受けられないケース

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住宅ローン控除は誰もが等しく受けれる制度ではありません。ではどのような場合に住宅ローン控除をうけることができないのでしょうか。年収が一定額以上ある人や、過去に居住用の大きな減税や控除を受けた場合などは住宅ローン控除の条件から外れる場合があります。では、実際に住宅ローン控除が受けれないケースを具体的に見ていきましょう。

所得金額と譲渡所得の特例による影響

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入居する年とその前後2年ずつの5年の間に、下記の譲渡所得の特例等を受けている場合は条件にあてはまりません。居住用財産を売った時の3,000万円の特別控除を利用した場合は住宅ローン控除を受けることができません。

次に居住用財産を譲渡した時の低減税率を適用した場合も住宅ローン控除の対象外となります。居住用財産の買い換えの特例ををした場合も同じく住宅ローン控除の対象外です。大きな減税を受けた場合は特に注意が必要です。

居住用の大きな減税を受けていた要件以外にも、所得面でも対象外になる場合があります。所得金額が3,000万円を超えている年がある場合は、超えている年度分は住宅ローン控除の対象外となります。これらの要件はおもな対象外となる要件ですので、詳細は不動産屋業者または税務署にご確認ください。

すまい給付金とは?

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消費税が上がる前は、大きな買い物をするときは毎回駆け込み需要が発生します。住宅や車といったものについても、税金が上がる前に購入を決めておくことが多いです。

また、このご時世収入が右肩上がりではないため、住宅ローン控除だけでは追いつかず、住宅ローンの返済が家計を圧迫する場合があります。そこで、政府は新たな政策を打ち出しました。それが「すまい給付金」です。

①住宅ローン利用した一定以下の収入の人向けの給付金

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住宅ローン控除は、借入金額の1%、最大年間40万円まで受けることができる仕組みですが、これはあくまで最大金額で、本当の控除額は所得税(収入が少ないと納める金額も少ない)が基準になるため、実は収入が低い人にはあまり効果がありません。

そこで登場したのが住まいの給付金制度です。住宅ローン控除での負担軽減効果が十分に出ていない収入世帯に対して住宅ローン控除とともに消費税アップによる負担の軽減を軽くするための現金での給付措置です。

給付額は収入や不動産登記上での持ち分割合によって変動します。算出式:給付額=給付基礎額×持分割合となります。持分割合は不動産登記事項証明書で確認します。

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消費税8%では収入額425万円以下で住民税納付額(納税証明書・住民税決定通知書に記載される金額)が68,900円以下の場合、30万円が給付金になります。この金額が最大給付額となります。

消費税10%では収入額450万円以下で住民税納付額が76,000円以下の場合、50万円の給付金になります。この金額が最大給付額になります。

収入と住民税納付金額によって給付金は変わります。消費税8%で住宅を購入した人は510万円以下の人で所得税が93,800円以下の人は給付額10万円です。給付額は10万円、20万円、30万円の三段階です。消費税10%の場合は最高所得775万円以下で所得税172,600円以下の人は給付金10万円です。10万円刻みで5段階の給付額になります。

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住宅ローンの借入れ状況も条件になっています。1.住宅取得のための借入金があることが条件です。2.償還期限(完済までの残り期間)が5年以上ある場合に限ります。3.金融機関等からの借入金があることが対象になります。(親類や知人からの借入金は住宅ローンの対象外です)

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物件にも条件があります。1.消費税率に見合った条件が適用されている事が条件となります。2.床面積が50㎡以上の物件が対象となります。3.第三者機関の検査を受けた、一定品質が確保された住宅であることが条件です。(例:住宅瑕疵担保責任保険加入住宅など)給付措置の実施期間は2021年12月までに引き渡しされ入居が完了した住宅が対象です。

②50歳以上の現金取得者向けの給付金

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年齢が50歳以上(住宅の引き渡しを受けた年の年末時点)で住宅を現金で取得した人が対象です。消費税率10%の場合、収入額の目安が650万円(住民税の所得割額133,000円以下)以下の収入の人が対象となります。住宅の条件には次の項目が追加されます。「フラット35S」と同等の基準を満たす住宅を取得した人が条件となります。

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なかには住宅を現金で購入する人もいます。住宅ローンを組む人も、現金で購入する人も消費税は同様にかかります。そのため50歳以上で現金で住宅を購入した一定の収入以下の収入層に対する現金給付措置もあります。住宅ローンを利用した人向けのすまい給付金との違いは次のとおりです。

住宅ローン控除の手続き方法

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マンションや戸建てなどを購入し、新居に入居しても、住宅ローン控除は手続きをしないと受けることができません。では、どのような手続きをどこで行えばいいのでしょうか。手続きする期間は決められており、確定申告できるタイミング(2月中旬から3月中旬)です。住宅ローン控除は「税金」の調整をする仕組みですので申請する場所は税務署になります。

住宅ローン控除の必要書類

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住宅ローン控除を受ける条件と一致しているかどうか、次の書類を用意する必要があります。「住民票の写し」「源泉徴収票(給与所得者の場合)」「土地・建物の売買契約書」「土地・建物の登記簿謄本(登記事項証明書)の写し」「金融機関からの借入金残高証明書(年末残高証明書)」「印鑑」を準備しましょう。

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確定申告の期間に税務署に行きます。申告書が置いてありますのでそこに必要事項を記入していきます。給与取得者であれば「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の計算明細書」と「確定申告書A様式」を作成して提出します。

近年はインターネットによる電子申告も可能です。住基カードまたはマイナンバーカード、パソコンにカードリーダー、(カードを読み込ませるもの)電子証明書の準備が整っていれば電子申請も可能です。給与所得者でも1年目は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で対応できます。

控除された金額の返戻期間

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住宅ローン控除された分の所得税は、いつ頃て手元に戻ってくるのでしょうか。確定申告した場合は、手続き後1か月から1か月半ほどで指定した金融機関の口座に振り込まれます。2年目以降はサラリーマンは年末調整の時に一緒に手続きすると、12月もしくは1月の給与(勤務先の手続き状況による)と合わせて支払われます。

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住宅ローン控除はいつからはじまったのか

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住宅ローン控除自体は古くからありました。現在の条件に近くなったのは平成19年1月1日からです。この時期は、アメリカではサブプライムローンの当初10年の金利据え置き期間が終了し、11年目に一気に金利が上がった低所得者層が住宅ローンの返済が払えなくなりアメリカだけでなく世界経済に大きな打撃を与えました。

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日本でもバブル崩壊後で不景気に陥り、阪神大震災、アメリカ発祥のサブプライムローン問題とリーマンショックでさらに景気は下がる一方でした。リストラ、給与削減などで、冷え込みかけた住宅供給に、日本政府はより所得が低くても購入できるように住宅ローン控除を長期間利用できるよう改善しました。

年度により、控除の条件は異なります。毎年「今年度で終了予定」としていた政府も、現在まで延長してきました。原因は日本が毎年災害にあい、景気回復の兆しがなかなか見らなかったことです。最終的にはマイナス金利(銀行が現金を持っているだけで金利を日本銀行に支払う)が起きてしまいました。

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大手ディベロッパーは路線価の高い高級住宅や、億ションと呼ばれる高級マンションの建築から立地のいい高層マンションへシフトしていき、駅ひとつ開業させるほどの人気地域まで誕生させました。バブル期は変動金利8%、固定金利5%前後が当たり前だった住宅ローンでしたが、現在は変動金利は十分の一まで下がっています。

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住宅ローン控除は国としては若い世代にも住宅を購入してもらい、次世代に日本を担ってほしいと願いも込められています。また、阪神大震災の被害により建築基準が重要であることも認識せざるを得ませんでした。築年数が立っていても、耐火規準がしっかりしていれば被害が最小限に抑える可能性が高いからです。

また、消費税が引き上げられる今の状況では、住宅を購入するのは新築でも中古でも大きな借金をすることがほとんどなので、どうしても及び腰になるでしょう。人生で一番大きな買い物と言われる住宅は、やはり少しでも良い条件で購入したいものです。

住宅ローン控除の条件を満たして金利負担を低くしよう

今回は住宅ローン控除「住宅借入金等特別控除」について紹介しました。新築または条件に見合う築年数の中古物件を購入すると、対象者は減税を受けることができる仕組みです。

住宅ローン控除を受けることができる対象者は自宅の購入でであり、6か月以内に入居し、住民票を移すことや、年収や住民税、金融機関からの借入金に対しての計算であることを紹介しました。住宅については専有面積50㎡以上であることや居住用兼事業用物件は二分の一以上が居住用であることが条件になります。

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中古物件の追加条件についても紹介しました。耐火建造物は建築年数25年以内の物件、火耐火建造物は建築年数20年以内の物件が対象です。平成6年より以前に建築された物件は一定の耐震基準に適合すれば住宅ローン控除の対象となります。

他にも、「すまい給付金」を給付される世帯の条件、または住宅ローン控除を受けることができない主な要件についても紹介いたしました。

都道府県、市区町村単位で優良環境住宅助成金が出たりする物件もあります。特に少数世帯のマンションに優良住宅認定の物件が多いようです。住宅購入以外でもリフォームでも減税が受けることもできますので、詳しくは不動産屋または税務署にお訪ねください。

田野辺千代
ライター

田野辺千代

某大手金融機関勤務の窓際ワーキングマザー。住宅ローン、相続に長年従事。お客さま主義はどこにいったのか不満でならない日々。

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