住宅ローン控除で住民税は減税される？上限額やいつから還付されるのか調査

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に利用できる、減税措置のことです。この記事では、住宅ローン控除の仕組みと控除額の計算をわかりやすく説明します。また、住宅ローン控除を受けるための申請方法と、いつから控除されるのかも合わせて説明します。

加えて、控除を受ける際の注意点や上限額についても説明しますので、これから住宅を購入しようとしている方は、ぜひ最後まで目を通してください。

住宅ローン控除や住宅ローン減税と通称で呼ばれることが多いですが、正式には「住宅借入金等特別控除」と言います。住宅を購入する際にローンを組んだ場合、年末のローン残高に応じて税金が控除される仕組みです。

住宅購入では大きな金額が動きます。住宅購入時だけでなく、売主での土地や建築資材の購入、建築作業における賃金など、住宅価格以上に経済効果は大きいものです。税金を控除することで住宅の購入や買い替えを促進することで、経済活性化を目指す制度です。

税金から控除されると言っても、あらゆる税金から控除されるわけではなく、原則として所得税からの控除となります。自分が支払った所得税から還付されるため、支払った所得税以上の金額は還付されないことに注意してください。

一般的に、年収400万円の所得税は約9万円、年収500万円の所得税は約14万円ほどになります。生命保険料控除や医療費控除などで他に控除を受けている場合は、支払っている所得税は上記よりも少なくなっているはずです。

また、何らかの理由により所得税自体が0円の場合は、そもそも所得税からの住宅ローン控除はされないことになります。

住宅ローン控除では、控除額自体に上限があり、40万円までの控除となります。この枠をフルで使おうと思うと、細かい計算式は後ほど説明しますが、4000万円の借入が必要です。しかし、ローンは毎年少しずつ返済して元本が減っていきますので、最初に4000万円借り入れても、翌年以降もずっと40万円の還付が受けられるわけではありません。

また、上限40万円ですので、仮に住宅ローンを8000万円借り入れたとしても、住宅ローン控除では40万円しか還付されません。

では、住宅ローン控除の金額は、どのような計算式によって算出されるのでしょうか。計算式自体は非常に単純です。ある年の年末ローン残高の1%が控除額となります。3000万円のローン残高がある場合は、30万円が還付される計算です。

ただし、先にも述べたように、上限は40万円ですので、8000万円のローン残高があっても40万円が還付額となりますし、自分が納めた所得税以上の金額は還付されません。

年末のローン残高の1%が控除額となるため、通常、控除額は毎年少なくなっていきます。最初の年は3000万円のローン残高でも、翌年には2950万円、更に翌年には2900万円といった具合です。借入時の1%ではなく、年末の借入残高の1%が控除額ですので、2年目は29.5万円、3年目は29万円と少しずつ還付される金額は減っていきます。

また、いつから還付が受けられるかと言うと、住宅ローンで借入を開始した翌年からとなります。ローンを組んだ時点で還付を受けられるわけではありません。

所得税から控除しきれない住宅ローン控除は、無駄になってしまうのでしょうか。実はそうではありません。原則として所得税から控除されますが、40万円の所得税を払うには、年収800万円でも足りないケースがあります。

政府は経済情勢を鑑みて、より住宅ローン控除の実効性を高めるべく、所得税から控除しきれない場合は、住民税から控除されるように法律を改正しました。

所得税で控除しきれなかった金額は、住民税からも控除されることになりましたが、控除しきれなかった金額すべてが控除されるわけではなく、上限金額が決まっています。詳しい計算は後ほど説明しますが、所得税、住民税の両方でも控除しきれなかった分については、残念ながら他の税金から控除されるわけではありません。

では、住宅ローン控除での住民税の減税は、いつから実施されるのでしょうか。ここでは、申請によって住民税が減税されるタイミングとその注意点を説明します。

同じ控除されるなら早いほうが良いですが、残念ながらそうはいきません。購入するタイミングによっては住民税の減税は1年以上先にもなりますので、注意してください。

詳細は後ほど説明しますが、そもそも住宅ローン控除を受けるためには、住宅を購入した翌年2月ごろに確定申告をする必要があります。いつから住民税の控除が始まるかと言うと、これより後のタイミングです。

毎年、5月～6月ごろに「住民税決定通知書」が配られます。初めて住宅ローン控除を受ける場合で所得税から控除しきれなかった場合は、前年の住民税と比較して、いつからどれぐらいの住民税の減税が始まるのかを確認しましょう。

具体的な控除額については、「住宅借入金等特別税額控除」と記載があり、それぞれ市町村民税、都道府県民税からいくらずつ控除されているか、確認することができます。これらの合計額が、住民税からの控除額となります。

注意すべき点は、所得税とは異なり、翌年の住民税から減税という形で控除されることです。所得税の場合は、1年間払い続けた所得税から、年末調整等で還付を受けることになりますが、住民税の場合は徴収される税額が減らされることになりますので、一時金を受け取るよりも控除の実感を得にくいです。

いずれの場合でも、間違いなく所得税も住民税も控除、減税されていますので、還付なのか減税なのかの違いだけです。

購入した翌年の確定申告後に還付と減税がなされると説明しましたが、具体的にいつから控除されるのでしょうか。例えば2月に住宅を購入した場合、確定申告は翌年の2月になりますので、1年は待つ必要があります。また、所得税で控除しきれなかった分は翌年の住民税からの減税となりますので、1年半近く必要です。

年始めに住宅を購入した場合は、所得税の還付や住民税の減税まで期間が空くことを認識しておきましょう。

所得税は自分が支払った以上の控除を受けることができないと説明しましたが、住民税の場合でも控除上限が存在します。

平成26年4月に消費税が5%から8%に増税されましたが、その消費増税の前後で住民税からの控除上限が異なりますので、それぞれの場合でどのような計算になるのか、住民税の控除上限額を見ていきましょう。

平成26年4月に消費税が増税されるより前に住宅を購入した場合、あるいは中古住宅の個人間売買等で消費税が掛からない場合、住民税からの控除上限は9万7500円となります。

これに加えて、課税所得の5%が上限という条件があります。収入や状況にも依るものの、課税所得の5%よりも9万7500円のほうが小さくなる場合は、9万7500円が住民税からの控除上限という計算になります。

平成26年4月に消費税が8%に増税されて以降に住宅を購入した場合は、住民税からの控除上限は13万6500円となります。あるいは、課税所得の7%が上限となります。

扶養家族が多かったり、生命保険料控除の額が大きい場合などは、課税所得が通常よりも小さくなるパターンが多いですので、13万6500円と課税所得の7%のどちらが小さいか、源泉徴収票などから確認しておきましょう。

13万6500円のほうが課税所得の7%よりも小さいという計算になれば、そちらが住民税からの控除上限となります。

ここまでは、住宅ローン控除の仕組みや、控除金額について説明してきました。ここからは、住宅ローン控除を受けるための手続きとして何が必要なのか、どのようにすれば良いのかを説明していきます。

住宅ローン控除は、住宅ローンを組めば自動的に所得税からの還付が受けられるわけではなく、あくまで住宅を購入した本人が特定の申請を行うことで初めて還付を受けることができます。

住宅ローン控除を受けるために必要な行政手続きとは、所得税の確定申告です。サラリーマンであれば、所得の計算や社会保険料控除などの計算は、勤務先が行う年末調整にて行われます。

サラリーマンの場合、通常は年末調整に必要事項を記入して勤務先に提出するだけで済みますが、住宅ローン控除を受ける最初の年だけは、確定申告を自分で行う必要があります。

所得税の確定申告の際に、住宅ローン控除の申請をすることで、住宅ローン控除を受けることが可能となります。サラリーマンの場合、年末調整を行うだけで、確定申告を行う必要はほとんどありませんが、その例外の1つがこのタイミングです。

なお、住宅ローン控除を受ける最初の年に確定申告を行えば、以後の年に確定申告を行う必要はありません。借入先から年末に送られてくる「住宅ローン残高証明書」と、税務署から送られてくる「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」を年末調整時に勤務先に提出するだけで、以後の所得税の還付と住民税の減税は自動的に行われます。

ちなみに、税務署から送られてくる「給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書」は、確定申告した後に、必要期間分（現在であれば10年分）がまとめて送られてきます。この書類は、1年で1枚ずつ申請しますので、失くさないように大切に保管してください。

では、所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除分を住民税から控除するにはどのようにすれば良いのでしょうか。結論から言えば、確定申告さえ行えば、何も手続きは必要ありません。

確定申告を行った場合は、行政側で住民税から住宅ローン控除に関する手続きを引き取ってくれますので、追加で何か書類を提出するといったことも不要です。

所得税の確定申告や年末調整の内容は、住んでいる市町村へ通知されていますので、自分で市町村へ申請等を行う必要はなく、所得税から控除しきれなかった残りの控除額を、住民税から減税する手続きは行われます。

ただ、正しく減税されているかどうかの確認は必要ですので、住民税からの控除が始まったら、必ず「住民税決定通知書」の金額を確認するようにしましょう。

消費税が5%から8%へ引き上げられる際に、住民税からの控除額が9万7,500円から13万6,500円へと引き上げられました。増税によって住宅の買い控えが発生することが予想されたためです。今回、8%から10%に消費税が引き上げられることで、同様に住宅の買い控えが予想されます。

3000万円の物件を購入する場合は、消費税が2%上がることで、60万円も支払う税金が多くなります。消費税増税によって経済活動の縮小が発生することは好ましくないため、政府は次のような対策を発表しています。

今回の増税への対策は、住宅ローン控除期間を10年から13年へ引き伸ばすことが発表されています。ただし、控除上限額は変わらず13万6,500円のままです。3000万円の物件を購入したとして、11年目以降のローン残債が仮に2000万円だった場合、延長された3年間で還付される金額は60万円弱となる計算です。

消費税増税によって住宅購入時の持ち出し金額は増えますが、増税によって増えた金額と、還付される金額がほぼ同等となり、実質的な負担はあまり増えない、という計算になります。

では、住宅ローン控除期間が10年から13年に延長されるのはいつからでしょうか。消費税増税によって10%にあがったあとに住宅を購入した場合が対象となりますので、2019年10月（令和元年）以降の購入が対象です。

ただし、消費税増税によって住宅価格だけでなく、それ以外の諸費用についても10%の消費税率で計算されるため、住宅ローン控除以外の面では、8%の時に購入したほうが安く済みます。

住宅ローン控除によって住民税が減税されるのかどうか、またいつからどれだけ減税されるのかについて説明しました。

住宅ローン控除では、住宅を購入した翌年の確定申告後に所得税から還付され、控除しきれなかった分を住民税から減税する仕組みです。また、消費税が10%に増税される2019年10月以降は、控除期間が13年に延長されることが発表されています。

ただし、控除が受けられるからと言って、控除上限になるように住宅ローンを借り入れるのではなく、あくまで自身が無理なく返済できる範囲での借入金とするよう、しっかり計算して購入計画を立てるようにしましょう。