不動産投資で失敗するのはなぜ？実際例やリスク回避する方法を考えよう

将来の先行き不透明さから、投資や資産運用を考える人が増えています。そんな中、資産運用の1つ「不動産投資」に関心が集まっています。「不動産投資」とはどんな資産運用なのでしょうか？

今回は「不動産投資」の成功したときのメリットや失敗の例や原因を紹介し、不動産投資のリスク回避の方法や注意点などを紹介していきます。

「不動産投資」は利益目的で不動産に投資する資産運用の1つです。そんな不動産投資で利益を得る方法は2パターンあります。1つ目は、購入物件を入居者に貸して賃貸収入を得る方法。2つ目は、購入物件が購入時より値上がりしたタイミングで売り、差額で利益を得る方法です。今回は前者を中心に不動産投資のメリット・リスクを紹介していきます。

不動産投資は、主にマンションやアパートが対象となりますが、その他に一軒家や駐車場など様々な不動産が対象となり得ます。それぞれの不動産によって、得られるであろう利益やリスクも異なってきます。

また、一般的に不動産投資には、多額の資金が必要で庶民では手が出ないというイメージがあるかもしれません。しかし、金融機関はその人それぞれの職業・収入、投資したいと考えている不動産に応じて、お金を融資してくれます。そのため、条件が揃えば、多額の資金を自分の資産内から用意できなくても、不動産投資を行える場合があります。

ここまで、不動産投資とは何か、について紹介してきました。不動産にお金をかけて投資する以上、成功させたいと思うのは当然のことです。次に、購入物件を人に貸して賃貸料をとることで収益を上げる不動産投資が成功した場合、投資家にどのような利点があるのかについて、いくつかのメリットを紹介していきます。

不動産投資が成功した場合のメリットとして、まず挙げられるのが「安定した資産運用」が可能になることです。不動産投資が近年、注目されている理由はこの点にあります。

購入した不動産を人に貸せば、毎月賃貸料が発生するので、安定した収入が見込めます。さらに、投資家が管理会社と契約することで、入居希望者の募集や賃貸契約の締結、賃貸料の回収、破損部分の修繕、退去者との手続きなど、諸々の賃貸経営を全て委託することが可能となり、投資家は面倒な雑事から解放されます。

不動産投資が成功した場合のメリット2つ目は「相続税対策」になることです。相続税を計算するとき、建物や土地などの不動産は現金や有価証券よりも評価額が減額されます。

詳しく言うと、現金や有価証券、不動産などが対象となる課税資産において、時価で評価される現金や有価証券に対し、不動産の場合は固定資産台帳、路線価などを材料に評価されることになります。

つまり、手持ちの資産は、現金や有価証券で持っているよりも、不動産に換えて持っている方が相続税の評価額を減額してもらえるため、相続税の節税対策が可能となるのです。

不動産投資が成功した場合のメリット3つ目は「生命保険の代わり」にできることです。投資用の不動産を銀行などの金融機関からの融資によって購入するとき、一般的に団体信用生命保険に入ることになります。

この団体信用生命保険に入っておけば、名義人が亡くなるもしくは重度の障害を負った場合に、融資を受けた借入金が免除されることとなり、投資用に購入した不動産を家族に遺すことができます。

ただ、団体信用生命保険に入るためには、年齢や健康状態などの条件をクリアしていなければなりませんが、この団体信用生命保険に入っておけば、もしものときにも家族に不動産という資産を遺すことができ、残された家族はその不動産をもとに賃貸収入を得ることができます。

また、残された家族は投資用不動産を売却することもできます。その場合、残された家族はまとまった大きな現金を受け取ることができるので、どちらにしても、不動産投資は生命保険の代わりになり、残された家族の生活を守る糧となり得ます。

ここまで、不動産投資が成功した場合のメリットについて紹介してきました。しかし、それはあくまでも成功した場合の話で、必ず成功するわけではないということを念頭に置いておかなければなりません。実際、不動産投資も株式投資と同様に投資の一種なので失敗はつきものです。ここでは、不動産投資の失敗原因を紹介していきます。

不動産投資の失敗原因として、まず挙げられるのが「勉強不足」です。不動産投資に関する勉強をしないと、悪徳業者に簡単に騙されてしまう可能性が高まります。そうなると、不動産投資で収益を上げるどころか、損失を被ってしまうことにもなります。

勉強不足で騙されないためには、自分でも必要最低限の知識を身につけ、他人の言葉を確かめもせず鵜呑みにしたり、管理会社に物件を任せっきりにしないようにしましょう。

不動産投資の失敗原因2つ目は「不動産投資が事業経営だという理解の不足」です。不動産投資には、事業経営としての側面があり、この認識を見落としては安定収入には繋がりません。コスパを考慮しつつ、入居者が快適と思える住環境を提供するところは、事業経営と通じるところがあると言えるでしょう。

そのため、日頃の業務は管理会社に任せていても、事業経営と同じように日々経営センスを磨き、入居者の目線に立って、入居者が住みたいもしくは住み続けたいと思う環境づくりを行っていくことが必要となってきます。

不動産投資の失敗原因3つ目は「人脈の薄さ」です。広い人脈を持っていれば、第三者からの客観的な意見や、判断に困ったときの適切な助言をもらうことができます。また、投資家同士でモチベーションを上げたり、いい刺激を受けることもできます。

逆に人脈の薄い人は、第三者に相談せずに独断で購入し、購入後は管理会社に任せっきりになりがちです。投資経験の豊富な人ならそれでも良いかもしれませんが、不動産投資の初心者が1人で判断を下せば、選択を間違えるリスクが高まります。そのため、不動産投資で失敗したくないのなら、まず信頼できる友人や仲間を作ってみると良いでしょう。

不動産投資の失敗原因4つ目は「お金の使い方に計画性がないこと」です。お金の使い方に計画性がないと、修繕の際に相見積もりもせず、業者を決定したことで、より高い業者に頼んでしまうケースや、業者の言いなりになって計画なしにコスパの悪いリフォームを行うケースが出てきます。

また、融資を受ける段階から今後の見通しも考えずにフルローンを組んでしまい、家賃収入における返済額の割合が高くなり、収益を上げるどころか返済に苦しむケースなども出てきます。

そうならないためにも、ある程度お金の使い方の計画を練っておくことが必要となってきます。加えて、不測の事態が起きたときのために、計画的にお金を積み立てて置くとベストでしょう。

不動産投資が成功したときのメリットと失敗原因を紹介してきました。不動産投資は価格変動が少なく、毎月の安定収入が期待できるため、手堅い投資と言われていますが、不動産投資も「投資」である以上、失敗することもあります。次に、具体的な不動産投資の失敗例を紹介していきます。

不動産投資の失敗例1つ目は「競売物件」です。税金や債務の返済の滞納により、裁判所が売りに出した物件が「競売物件」ですが、それに安易に手をだしたばっかりに手痛い失敗をしたケースがあります。

競売物件となったワンルームを相場よりも安く購入したまでは良かったのですが、債務の返済を滞納した人が住んでだけあり、その部屋はゴミ屋敷と化し、床も壁紙も張り替える必要がありました。さらに、トイレや風呂などの水回りの汚れも相当なもので、一度リフォームしなければ賃貸として人に貸せないレベルだったそうです。

ゴミの撤去やリフォーム代に500万円以上かかったため、相場よりも安く購入した意味がなくなり、結局、売却したものの、管理費や仲介手数料、税金の支払いにより、精神的に消耗し、時間と無駄な費用をかけただけに終わったという失敗例です。

不動産投資の失敗例2つ目は「利回りだけを見て中古物件の購入」です。築年数は相当ですが、通常よりも利回りの高い中古物件を購入したケースです。すぐに入居者も見つかり、毎月家賃収入を得ていましたが契約更新を機にその入居者が退去し、新たな入居者が見つかるまで4ヶ月掛かりました。

家賃を下げたことでようやく新しい入居者を見つけたものの、利回りは当初から大幅に下がり売却しようにも、築年数と駅から遠いことからなかなか買い手が現れず、最初の利回りだけに惹かれて失敗した例となっています。

不動産投資の失敗例3つ目は「大学の移転」です。1人暮らしの学生を見込んで、郊外にある大学の近くで不動産投資を行い、安定した家賃収入を期待していたところ、購入から数年後に大学の都市部への移転が決定してしまったケースがあります。

その物件は駅から遠く大学に近い以外の有利な点がなかったため、大学移転後の入居者集めに苦労し結局そこを売却することになりました。しかし、大学が移転したことで購入希望者も現れず、最終的に売却額は購入したときの3分の1ほどにしかならなかったという失敗例です。

ここまで、不動産投資が成功したときのメリットや失敗原因・失敗例を紹介してきました。不動産投資も「投資」の一種なので、リスクは付きものです。しかし、不動産投資にはリスクを回避する方法があり、その方法を勉強することで投資の成功へと一歩近づくことができるでしょう。次に、不動産投資のリスクを回避する方法を紹介していきます。

不動産投資のリスクとして最も恐ろしいのが「空室」だと言われています。高額な資金を用意して不動産投資を始めても、空室が多ければ、見込んでいた家賃収入が得られません。

家賃収入が得られないと、投じた資金を回収することができず、マンションやアパート1棟を所有し、何室も空室が出た場合には、家計まで逼迫するかなり苦しい事態に陥る可能性もあります。

しかし、空室になる特別な事情がない限り、空室が出ても3ヶ月前後で新たな入居者が現れるのが一般的です。そのため「空室のリスク」を乗り切る方法は、新たな入居者が現れるまでの空室分の家賃を用意しておくことです。だいたい、家賃の5〜6倍の資金を用意しておくのがベストだとされています。

不動産投資のリスクとして、上記のリスクと並んで大きなリスクと言われているのが「金利上昇」です。金利が上昇すると、ローンを組んで不動産を購入していた場合、返済額が上昇してしまいます。

また、元々投資金額に対する収益の割合（利子を含む）のことである「利回り」が低い不動産投資だったなら、僅かな金利上昇であっても大きな痛手になってしまいます。

「金利上昇のリスク」を回避する方法をいくつか紹介すると、購入時に頭金を多めに支払い、後に返済する義務のある利息を減らす方法や、購入後に繰り上げ返済を行い、ローンの元本自体を減らす方法があります。

また、金利が低くて済む不動産を選ぶもしくは金利の設定が低い金融機関を選ぶ方法や、既に購入してしまっている場合には金利の低い金融機関を見つけて、ローンの借り換えをする方法があります。さらに、そもそも「変動金利」ではなく金利変動に左右されない「固定金利」を採用する方法もあります。

不動産投資のリスク、3つ目は「家賃保証トラブル」です。家賃保証は管理会社が家賃の8割ほどの収入を保証するのが一般的です。しかし、残念なことに「かぼちゃの馬車」のように、悪徳の管理会社との契約で家賃保証を打ち切られ、多額の借金を抱えてしまう場合があります。

悪徳な管理会社と契約を結んだ場合、管理会社の悪徳さに気づき、途中で契約の解除を求めても、法律で貸主から一方的な契約の解除が認められていないため、ほとんどの場合、契約の解除ができません。

このような事態を回避するためには、不動産投資や家賃保証契約に関する必要な知識を身につけ、家賃保証契約を結ぶ際に十分、注意する必要があります。

不動産投資のリスク、4つ目は「不動産価値の下落」です。不動産の購入時は価値がますます上がっていくと聞かされて購入したにもかかわらず、何年か経ってその価値が下落しているというケースがあります。

不動産価値の下落というリスクを回避する方法は、需要のある都市部で不動産投資の対象となる物件を探すことです。郊外と違い、都市部の場合、数年後に不動産価値が下がるリスクが少なく、需要もあるので不動産投資の失敗するリスクを抑えることができます。

すでに、価値が下落する可能性のある不動産を購入してしまっている場合は、頭金を多めに支払ったり、繰り上げ返済を行ったりなどして毎月の返済額を予め減らしておくことがリスクを軽減する方法となります。

この方法では、不動産価値が下落した場合に損失を小さくすることしかできませんが、起こるかもしれないリスクを予測し、損失を最低限減らすことで、できるだけ収益を上げられるように対策していく必要があります。

不動産投資のリスク、5つ目は「環境の変化」です。上記の大学の移転や病院の閉鎖、近くにライバルとなり得るアパートやマンションが建てられた、もしくは隣の敷地に高い建物が建設されて日当たりが悪くなったなどの環境の変化により、空室が増えて、それまで上手くいっていた経営が突然悪化するというリスクもあります。

このような「環境変化のリスク」を回避するには、大学や病院に近いなど以外に有利となる要因が他にあるかを、事前に確認することが必要となってきます。

また、ライバル物件や高い建物が建設されるかどうかについては、都市計画法によって作られた建築関連の法律である「用途地域」を調べておくとベストです。その地域にどんな建物が建設可能なのかを確認することで、将来的に周囲の環境がどのように変化する可能性があるのか、ある程度予測することができるでしょう。

ここまで、不動産投資が成功したときのメリット以外にも、不動産投資の失敗原因や失敗例を紹介し、リスク回避の方法について紹介してきました。お金を費やす以上、不動産投資で失敗しないためには、不動産投資のことをより深く知る必要があります。次に、不動産投資の注意点を紹介していきます。

1つ目は「投資と投機との違いを理解すること」です。よく似た言葉ですが、長い目で見て資産を投じる投資と違い、投機は短期的な価格変動による差益を狙って売買を行うことです。

「投資」と「投機」の大きな違いは、リスクの大きさです。「投資」はリスクがないわけではありませんが、例えば成長を期待する会社や社長などに対して投資するという場合のように「投機」に比べると投資した資産が消滅する可能性が低く、投機よりもリスクが低いことが分かります。

一方の投機はハイリスク・ハイリターンのギャンブル的な要素があり、短期的な価格変動の流れを読んで、売り抜くことでその差額分を収益にします。

「投資」と「投機」はそれぞれのリスクの大きさと、将来的なのか短期的なのか、という点が両者の大きな違いとなっており、「投資」はギャンブル的な要素のある投機とは違うという点を理解する必要があります。

2つ目は「専門知識が必要となること」です。自分は資金だけ用意して、不動産業者や投資の専門家任せという人も結構いるそうです。しかし、上記のように、知識の不足は投資の失敗に繋がります。

そのため、自分の大切なお金をドブに捨てることにならないように投資を行う上で最低限、必要な言葉や指標などは理解する必要があります。

3つ目は「不動産投資は会社経営」です。会社経営と同じく、不動産投資には上記の通り、空室や金利の上昇、不動産価値の下落や環境の変化などのリスクがつきまといます。そういった予測可能なリスクに対しては、上記のように事前に回避対策を立てておく必要があります。

また、不動産投資も会社経営と同じく、経営者が駄目だと失敗します。いくら経営を管理会社に任せられると言っても、将来的な資産や運用に関しては自分自身で考えるようにしましょう。

4つ目は「投資会社の選択を慎重に行うこと」です。投資会社の選択を間違うと、悪徳業者に騙されることがあります。例えば、入居者がいると嘘をつき、中古物件を購入させる業者や、入居者を理由に内見をさせず、事前説明もないまま高額な修繕費が必要な物件を購入させる業者が存在します。

このように、不動産投資の初心者が悪徳業者に騙されるケースが後を絶たないなので、投資会社を選択する際は慎重に行う必要があります。

ここまで、不動産投資の成功時のメリットだけでなく失敗原因などを紹介し、不動産投資も「投資」である以上リスクがあることが分かりました。そして、そのリスクを回避する方法や注意点についても紹介してきました。

不動産投資のリスクや失敗原因を理解した上でこれから不動産投資を行っていきたいという人に向けて、最後に不動産投資の種類をそれぞれの特徴やメリット・デメリットとともに紹介していきます。

不動産投資の対象となる物件、1つ目は「戸建て住宅」です。購入した新築または中古の戸建て住宅を人に貸して、家賃をもらう方法です。新築の場合、物件の価格は高額ですが、中古物件の場合なら比較的安価に購入できるものもあります。

戸建住宅のメリットは、戸建てを借りたいのはファミリー層が多いので長期契約が見込め、安定収入を期待できる点です。

一方、戸建て住宅のデメリットは、木造住宅が多いことです。鉄筋コンクリートで作られているマンションなどに比べて、木造住宅は劣化・老朽化が進行しやすく、修繕費などのコストが多めにかかってしまうことが難点となっています。

さらに、戸建住宅は流動性の低さから売りたくなったときに売却が難しく、入居希望者を募るのも大変です。そして、賃貸収入自体もそれほど大きな金額は期待できません。

不動産投資の対象となる物件、2つ目は「マンションアパート1棟」です。購入した1棟の新築または中古のマンション・アパートを1部屋ずつ人に貸して、家賃をもらう方法です。資金をまとまって用意する必要があるので、銀行などの金融機関からお金を借りる場合が多いです。

メリットは人に貸し出せる部屋数が多く、その部屋ぞれぞれに入居者がいる満室の状態をキープできれば、大きな収益を上げることができるでしょう。

一方で、デメリットは空室が多くなったとき、家賃収入が期待できず、結果として銀行などから借り入れたお金を返済することが不可能になってしまう可能性があることです。さらに、次にご紹介するワンルームマンション・アパートと比べ、流動性が低いため、売りたくなったときでも買いたい人がすぐに現れるとは限らないところです。

不動産投資の対象となる物件、3つ目は「ワンルームのマンション・アパート」です。不動産投資の中でも比較的用意する資金が少なくて済み、初心者がまず始めてみる不動産投資がこちらです。

メリットは、都市部の場合、空室になってもすぐに次に借りたい人が現れやすい点と、流動性が高いことから売却しやすい点です。

一方、デメリットはワンルームあたりの賃貸収入の中から、管理費及び修繕積立金を用意する必要があり、戸建住宅やマンション・アパート1棟の経営などの他の不動産投資よりも大きな収益が期待できない点です。

不動産投資の対象となる物件、4つ目は「不動産投資信託のREIT（リート）」です。REIT（リート）とは、投資信託の一種で、マンションからオフィスビル、商業施設まであらゆる不動産を投資の対象としています。

REIT（リート）を買うことで、間接的に不動産に投資したことになり、分配金を受け取ることができます。さらに、国内の不動産だけでなく、海外の不動産を対象に扱っている銘柄や、数万円単位から買うことができる銘柄もあり、分配金の平均的な利回りはだいたい3〜4％と言われています。

ただ、REIT（リート）にも、他の不動産と同様に価格変動のリスクがあります。しかし、少ない額から投資することができるため、現物で投資する他の不動産投資よりもリスクが低い点がメリットとなっています。さらに、REIT（リート）は売却しやすいところも利点となっています。

不動産投資の対象となる物件、5つ目は「駐車場・コインランドリーの経営」です。こちらはメリットがあまりないため、初心者にはあまりおすすめできない不動産投資ですが、一応紹介しておきます。

この不動産投資は2パターンあり、もともと自分が所有していた土地を駐車場やコインランドリーを経営して有効活用する方法と、土地や建物を人から借りて駐車場やコインランドリーの経営を行う方法です。

駐車場やコインランドリーの経営が成功するかどうかは立地などに影響を受けやすく、周囲の人にその存在を知ってもらうために広告宣伝費が必要となります。

また、駐車場の場合は比較的初期費用は少なくて済みますが、コインランドリーの場合はフランチャイズに加盟するなどすると大きな初期費用が発生することになり、マシーンのレンタル料も支払う必要があります。

さらに、駐車場でもコインランドリーでも自分の所有する土地なら問題ありませんが、土地や建物を借りて経営している場合、その賃貸料を払う必要があります。このように、ランニングコストがかかることから、投資した金額を回収するのに時間がかかったり、投資しただけの額を回収できないときもあります。

いかがでしたか？不動産投資の失敗の原因や失敗例、失敗しないためにリスクを回避する方法についてみてきました。不動産投資で失敗しないためには、失敗の原因や失敗例、メリット・デメリットを知り、リスク回避できる最低限の不動産投資に関する知識が必要であること。その知識を得るためには常に勉強を行うことが大切であることが分かりました。