住宅ローン控除を中古物件で受けるには?条件や注意点などをまとめて解説!

住宅ローン控除を中古物件で受けるには?条件や注意点などをまとめて解説!

住宅ローン控除は、新築だけに適用されるというイメージがありますが、実は中古物件を購入した際にも住宅ローン控除を受けることができます。ここでは中古物件を購入する際に住宅ローン控除を受けるために必要な条件や注意点について詳しく解説します。

記事の目次

  1. 1.住宅ローン控除とは?
  2. 2.中古物件で住宅ローン控除を受ける為の条件
  3. 3.中古物件の住宅ローン控除申請の流れとは?
  4. 4.中古物件で住宅ローン控除を受けるポイント!
  5. 5.中古物件で住宅ローン控除を受ける際の注意点
  6. 6.住宅ローン控除以外のお得な制度「すまいる給付金」を確認しよう
  7. 7.中古物件で住宅ローン控除を受ける為に必ず条件を知っておこう!

住宅ローン控除とは?

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「住宅借入金等特別控除」の通称が住宅ローン控除になります。住宅ローン控除は、マイホームをローンで購入した場合、一定の条件を満たせば所得税から住宅ローン残高の1%が控除され、この控除は10年間適用されるという制度です。この制度は景気対策として政府がマイホームをローンで購入した方の負担を軽減するという目的のために実施されています。

住宅ローン控除は税による負担を軽減することが目的なので控除を受ける年の所得額の合計が3000万円以上の人は住宅ローン控除申請ができないということが注意点です。

また所得税の控除額には上限があるので住宅を取得するときは、最大限に住宅ローン控除の恩恵が受けられるようにしっかり検討することが大切です。

マイホームの購入時に減税

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住宅ローン控除はマイホームをローンで購入したときにだけ適用される制度です。消費税率のアップなどで住宅の購入をあきらめることがないよう政府がローンで住宅を購入することで実質的な減税になるよう実施しています。

さらに2019年10月の消費税10%アップ後も住宅の取得の際には、住宅ローン控除を受けることができます。ただ所得税の控除額は現在とは違うことが注意点です。

住宅ローン控除は毎年12月31日現在のローン残高に1%をかけることで計算することができます現在の所得税の控除額の上限は40万円です。

所得額によっては所得税だけでは控除しきれないことがあります。その場合は翌年の住民税が控除されることになっています。

中古物件で住宅ローン控除を受ける為の条件

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中古物件でも住宅ローン控除を受けることができます。ただ中古物件の場合は、新築物件を購入するときの条件にプラスして築年数や耐震基準に関する条件があります。中古物件ではこれらの条件をクリアできなければ住宅ローン控除を受けることができないということが注意点です。ここでは中古物件で住宅ローン控除を受けるための条件を詳しく解説します。

①築年数が規定の年数以内の中古物件

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住宅ローン控除を受けるために中古物件をローンで購入する場合にはとても大切な注意点がいくつかあります。その中でもとても大切なことが中古物件の築年数が何年かということです。また取得予定の住宅が「耐火建築物」か「耐火建築物以外」かによって築年数の条件が違い、住宅ローン控除を受けることができないことがあります。

築年数が既定の年数よりも1日でも過ぎていれば住宅ローン控除を受けることができないので中古物件を購入するときは正確な築年数を把握することが大切です。

鉄筋コンクリート「耐火建築物」築25年以内

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「耐火建築物」とは建物の重要な構造部分に耐火性がある建築物になります。具体的には鉄筋コンクリートやレンガ造り・鉄鋼モルタルで構造部分が作られている建物です。火災が起きたときに一定時間倒壊しないまたはほかの建物へ延焼しなように建設されていることが大切です。この「耐火建築物」の場合は築年数が25年以下であることが条件になります。

木造「耐火建築物以外」築20年以内

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マンションなどのように重要部分に耐火性のある耐火建造物ではない建物のことを「耐火建築物以外」といいます。一般的な木造住宅などのような建物のことです。耐火建造物以外の場合は、火災になった場合他の建物への延焼が起きやすいと考えられます。欲しい中古物件が耐火建造物以外の場合は、築年数が20年以下であることが条件です。

②耐震レベルが条件の基準をクリア

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日本では近年各地で地震が多発しています。そのため現在では耐震基準が従来よりさらに厳しくなっています。中古物件を購入するときの注意点は耐震レベルが住宅ローン控除を受けるための条件をクリアしているかをしっかり確認するということになります。そこでここでは中古物件を取得する際に必要な耐震レベルの条件について詳しく解説します。

耐震基準適合証明書の取得

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耐震基準適合証明書とは、現在の耐震基準に購入したい物件が適合していることを1級建築士が証明した書類のことです。耐震基準適合証明書の取得によって中古物件では築年数の規定が緩和されることもあります。中古物件で住宅ローン控除を受けるためには、建築基準法が定める耐震基準に適合している住宅であることが条件になります。

住宅性能評価書(耐震等級1以上)の取得

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住宅性能評価書とは、住宅の性能をランク付けしたものです。住宅の性能を10分野に分け32項目を1から3の点数で評価していきます。点数がアップするほど性能が高いと評価された物件ということになります。

建築基準法に基づく耐震基準に関係がある項目は「構造」になります。住宅性能評価書で構造分野が等級1の評価でも現在の建築基準法を十分クリアできる住宅であるといえます。そのため中古物件で住宅ローン控除を受けるためには住宅性能評価書で等級1の評価があることが条件になります。

既存住宅売買瑕疵保険に加入

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瑕疵(かし)とは、考えられる商品の大切な部分が基準を満たしていないということです。中古物件の場合、住宅の骨組みなど構造上の大切な部分に重大な欠陥が存在しているということを意味します。従来は、中古住宅を購入後、瑕疵が発見されたときは買主が補修費用を負担することが多く、中古物件の販売が低迷する要因のひとつと考えられています。

既存住宅売買瑕疵保険に加入することで住宅購入後に構造上の重大な欠陥が発見され補修工事を行った場合もその費用を保険で負担することができます。基本的にこの保険は売主が加入する保険で、任意保険です。

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中古物件の住宅ローン控除申請の流れとは?

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中古物件を購入したときの住宅ローン控除申請は、買主自身が住宅を取得した翌年に税務署で確定申告を行う必要があります。中古物件では新築物件と共通の書類のほかに中古物件だけが用意しなければならない書類があります。ここでは中古物件でも住宅ローン控除の手続きがスムーズに行うことができるように住宅ローン控除申請の流れについて解説します。

住宅ローン控除の申請手順

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中古物件で住宅ローン控除の申請を行うためには住宅を取得する前に知っておきたい基本的な手順があります。この手順にそって住宅ローン控除の申請を行うことでスムーズに申請を行うことができます。ここでは中古物件で住宅ローン控除申請を行うための手順について詳しく解説します。

①住居の取得

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住宅ローン控除を申請するためには、まずは買主自身がマイホームとして居住するための住宅を取得する必要があります。とくに中古物件に関しては住宅ローン控除を受けられる物件かどうかを確認する必要があります。築年数や耐震基準・床面積などの必要条件をすべてクリアしている中古物件を取得することが大切です。

②入居(取得から6ヶ月以内)

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住宅ローン控除を受けるためには買主自身が購入した住宅をマイホームとして使用することが条件です。そのため住宅取得から6か月以内に購入した住宅に入居し、住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで続けてその物件に居住している必要があります。

この場合の注意点は、住民票の移転を速やかに行うということです。実際に住宅ローン控除を受ける条件を満たしていても住民票に新しい住所が記載されていなければその年の所得税の控除を受けることができなくなります。

住宅を購入した年の12月31日までに住民票の移転ができなければ、住宅ローン控除は翌々年からになるので引越しの日時が決まったら早めに住所変更届を提出することが大切です。

③必要書類の入手や作成

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住宅ローン控除を受けるためには用意しなければならない書類があります。ここでは基本的な必要書類と入手先を紹介します。

住民票の写し(市町村)、ローン残高証明書(各金融機関)、登記事項証明書・請負(売買)契約書(居住地の法務局)、源泉徴収票(勤務先)、耐震基準適合証明書・住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険の付保証書(建築士・登録住宅性能評価機関・住宅瑕疵担保責任保険法人)が基本的に必要な書類と入手先になります。

それぞれの書類によって作成までに時間がかかることがあります。住宅ローン控除申請期間が決まっているので書類を準備するときは早めに用意するようにすることが大切です。

④入居の翌年に確定申告で申請

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住宅ローン控除を受けるためには、住宅を取得した翌年の2月15日から3月15日までの間に税務署での確定申告が必要になります。基本的な必要書類は紹介しましたが、個々の物件によって違う書類が必要になることがあるので確定申告前に税務署へ相談することをおすすめします。

会社や公務員など所得税が源泉徴収されている人は、住宅ローン控除の申請は初回だけになります。初回申請後は、毎年ローン契約した金融機関から郵送されるローン残高証明書を勤務先に提出することで年末調整の時に所得税控除額を受け取ることができます。

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中古物件で住宅ローン控除を受けるポイント!

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中古物件で住宅ローン控除を受けるときの重要なポイントがあります。とくに中古物件で気を付けておきたい注意点は「床面積」になります。「床面積」は住宅ローン控除を受けることができなくなる可能性があるのでしっかり確認する必要があります。また住宅ローン控除をさらにお得に受けるため住宅ローンの名義についても詳しく解説します。

①床面積は「登記面積」で確認

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中古物件で住宅ローン控除を受けるための条件に床面積が50平方メートル以上あることという項目があります。床面積が50平方メートル以下の場合は、住宅ローン控除を受けることができないので注意が必要です。

とくに中古マンションでは、広告などに掲載されている床面積と法務局に登記されている登記床面積が違うことがあります。広告などの床面積と登記面積ではそれぞれの測定方法が違うため広告などに掲載されている床面積は登記面積よりも広いといえます。

中古物件で住宅ローン控除を受けるためには登記面積が50平方メートル以上あることが絶対条件です。中古物件を取得の際、登記面積を確認していなかったために住宅ローン控除が受けられないということもあります。中古物件を取得する際の注意点として必ず登記面積を確認することが大切です。

②住宅ローンの名義は夫婦でする

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住宅ローン控除は「世帯単位」ではなく「個人単位」で受けることができます。つまり取得する住宅ローンの名義を夫婦名義にすることで住宅ローン控除を夫婦で受けることができます。個人単位で住宅ローン控除を受けることができるので高額の住宅を取得するときに控除限度の上限ギリギリの場合などに活用すると控除額が多くなる可能性があります。

築30年以上の中古物件で住宅ローン控除をする為には?

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最近では古民家ブームで築年数が30年以上の中古物件を購入することを検討することがあります。そのため通常では住宅ローン控除は築30年以上では控除が受けれないことになります。ただ築年数が古くても住宅ローン控除を受けることができる場合があります。ここでは築年数が30年以上でも住宅ローン控除を受けるための条件について詳しく解説します。

大規模な工事や工事費が掛かっている事

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築年数が30年以上の中古物件の場合、耐震基準適合証明書もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入する必要があります。このほかに住宅の大規模な増改築工事が行われていることが大切です。

増改築した物件でも半分以上が居住スペースとして使用することが必要です。また増改築費用が100万円以上で一定条件をクリアしたバリアフリーと省エネ改修が行われていることが条件になっています。

これら3つの条件をクリアすることで増改築等工事証明書が発行されます。この増改築等工事証明書と増改築費用を5年以上のローンを組むことで築年数が30年以上でも住宅ローン控除を受けることができます。

中古物件で住宅ローン控除を受ける際の注意点

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中古物件で住宅ローン控除を受けるときには必ずクリアしなければならない条件があります。その中でも重要なのがローンを組む年数です。住宅ローン控除は住宅取得の際の経済的負担を軽減することが目的です。そのため住宅ローンの年数が大切になります。ここでは住宅ローンを組む際に注意しなければならないローンの年数について解説します。

住宅ローンは必ず10年以上で組む

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中古物件で住宅ローン控除を受けるためには、必ず金融機関で10年以上の住宅ローンを組むことが大切な条件です。なかには諸事情でできるだけ短期間で住宅ローンを返済したいからと10年以下で住宅ローンを組んでしまうと住宅ローン控除を受けることができなくなるので注意が必要です。

10年以下では控除申請が出来ない

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中古物件で住宅ローンを組むときには必ず10年以上で組むことが重要なポイントになります。住宅ローン控除を受けるための条件は金融機関で10年以上のローンを組むことです。そのため10年以下で住宅ローンを組むと住宅ローン控除の申請自体を行うことができなくなります。

また勤務先など金利が低いところで住宅ローンを組むときには重要な注意点があります。一般的に社内金利はほかの金融機関よりも低く設定されていることがあります。住宅ローン控除では最低金利が決められているため社内金利を確認しておく必要があります。

住宅ローン控除以外のお得な制度「すまいる給付金」を確認しよう

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中古住宅を取得する際には、住宅ローン控除を受けるための条件をクリアすることだけに集中しがちですがこのほかにも条件をクリアすれば「すまいる給付金」を受けることができる可能性があります。この制度は住宅を取得する際に消費税アップによる負担をできるだけ軽減するための制度です。ここでは「すまいる給付金」について詳しく解説します。

「すまいる給付金」とは

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住宅ローン控除以外にもお得な給付金である「すまいる給付金」を受けることができる可能性があります。「すまいる給付金」は年収が510万円以下の人が住宅ローンを利用して消費税8%の住宅を購入した際に受け取ることができる給付金で、上限が30万円まで給付されます。この制度は住宅購入の際に消費税引き上げ分の負担を軽減することを目的としています。

「すまいる給付金」は消費税が10%に引き上げられた後でも利用することができます。消費税10%の場合は給付金の上限が50万円で年収などの条件が緩和される見通しです。

「すまいる給付金」を受けるための条件

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「すまいる給付金」を受けるための条件は住宅ローン控除を受けるときとほとんど同じといえます。ただローンを組む期間は5年間でも給付を受けることができます。このほか所得額など細かな条件によって給付額が違います。

中古物件で「すまいる給付金」を受けるためには、物件の売主が宅地建物取引業者であることが条件です。売主が個人の場合は、建物に消費税がかからないので「すまいる給付金」を受けることができないので注意が必要です。

中古物件で住宅ローン控除を受ける為に必ず条件を知っておこう!

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中古物件を取得するときにも条件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。そのためこれから住宅を購入することを検討している方にとっては、中古物件も選択肢として検討できるといえます。中古物件でも住宅ローン控除を受けることができる条件を知ることで中古物件を安心して購入することができます。

小梅
ライター

小梅

子育てが終了し、自然に囲まれたところで、家族や犬と一緒にまったりとした日々を過ごしています。ゆったりとした時間の中で、裁縫したり、編み物をしたりしています。生活に役立つ情報など興味がわいた事柄は、インターネットや本で調べたり、書いたりすることがとても好きです。

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